DÖVİZLİ KİRA KONTRATLARIN TL’YE GEÇİŞ HESABI

DÖVİZLİ KİRA KONTRATLARIN TL’YE GEÇİŞ HESABI

13 Eylül 2018 tarihinden önce yapılmış kira ve satış sözleşmelerinin de 2 yıl için Türk Lirası’na dönüştürülmesi zorunlu kılınmıştır. Fakat TL’ye dönüşün nasıl yapılacağı ile ilgili birçok karışıklık ve farklı fikirler olmuştur.

6 Ekim 2018 Tarih ve 30557 Sayılı Resmi Gazete’de yayınlanarak aynı tarihte yürürlüğe giren 2018-32/51 sayılı tebliğ ile Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin 2008-32/34 sayılı tebliğin 8. Maddesi “Döviz Cinsinden ve Dövize Endeksli Sözleşmeler” başlığı ile düzenlenmiş ve 13 Eylül 2018 tarihinden itibaren Türkiye’de bulunan gayrimenkullerin döviz ya da dövize bağlı olarak kiralanması ve satılması yasaklanmıştır.

13 Eylül 2018 tarihinden önce yapılmış kira ve satış sözleşmelerinin de 2 yıl için Türk Lirası’na dönüştürülmesi zorunlu kılınmıştır. Fakat TL’ye dönüşün nasıl yapılacağı ile ilgili birçok karışıklık ve farklı fikirler olmuştur. Fakat Hazina Bakanlığı internet sitesinde yayınlanan “Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ (Tebliğ No:2008-32/34)’de 6/10/2018 Tarihinde Yapılan Değişiklik İle İlgili Olarak Sıkça Sorulan Sorular” metni ile tüm açık noktalar kapanmış ve dönüşümün nasıl olacağı şüpheye mahal bırakmayacak şekilde açıklanmıştır.

13 Eylül 2018 tarihinden önce yapılmış döviz kontratlarının TL’ye çevrilmesi sırasında 3 farklı dönem ve kira bedeli ortaya çıkmaktadır. Aşağıda yer alan 2 örnek üzerinden açıklamak çok daha anlaşılır olacaktır.

ÖRNEK 1: A binasındaki 100 m2 ofis alanı için mal sahibi ile kiracı 10.03.2016 yılında 5 yıl süre ile $1.000/ay+KDV bedelle kira sözleşmesi yapmış olsun. Kiracı ve mal sahibi 10.10.2018 tarihinde de sözleşmeyi TL’ye çevirmiş olsun.

ÖRNEK 2: A binasındaki 100 m2 ofis alanı için mal sahibi ile kiracı 10.12.2017 tarihinde 5 yıl süre ile $1.000/ay+KDV bedelle kira sözleşmesi yapmış olsun. Kiracı ve mal sahibi 10.10.2018 tarihinde de sözleşmeyi TL’ye çevirmiş olsun.

Bu sözleşmenin birinci kira dönemi 01.03.2016 ile 01.03.2017 arasındaki birinci yıllık dönem, ikinci kira dönemi 01.03.2017 ile 01.03.2018 arası, üçüncü ve içinde bulunulan kira dönemi ise 01.03.2018 ile 01.03.2019 arasıdır. Dolayısıyla yukarıda bahsedilen 1. KİRA DÖNEMİ SONU 01.03.2019’dur. TL’ye dönüşün 01.10.2018 tarihinde yapıldığını var sayarsak 1. KİRA DÖNEMİ de 01.10.2018 ile 01.03.2019 arasındaki 5 aylık dönem olacaktır.

1.       KİRA DÖNEMİ: TL’ye dönüşün yapıldığı tarih ile daha önce yapılmış dövizli kira kontratına göre içinde bulunulan kira döneminin sonu arasında kalan zaman dilimi olacaktır. Yani ÖRNEK 1’e göre 10.10.2018 ile 10.03.2019 arasındaki 5 aylık dönem TL kontratın 1. KİRA DÖNEMİ olacaktır. ÖRNEK 2’ye göre ise 10.10.2018 ile 10.12.2018 arasındaki 2 aylık dönem TL kontratın 1. KİRA DÖNEMİ olacaktır.

Bu döneme ait kira bedeli ise 02.01.2018 tarihinde belirlenen gösterge niteliğindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası efektif satış kurunun 2/1/2018 tarihinden 11/10/2018’e kadar Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan 9 aylık toplam TÜFE değişim oranı ile bileşik faiz kullanılarak artırılması ile hesaplanacaktır.

Bu durumda ÖRNEK 1 için 10.10.2018 ile 10.03.2019 arası 5 aylık kira tutarı :

(1.000 * 3,7776 ) *(1+0,1937) = 4.509,32 TL olacaktır.

ÖRNEK 2 için de aylık kira tutarı ve hesaplama şekli değişmeyeceği için kira yine (1.000 * 3,7776 ) *(1+0,1937) = 4.509,32 TL olacaktır. Fakat ÖRNEK 2 için bu kira tutarı 10.10.2018 ile 10.12.2018 arasındaki 2 ay geçerli olacaktır.

2.       KİRA DÖNEMİ: Birinci kira döneminin bitişinden itibaren 1 yıllık süre. ÖRNEK 1 için 10.03.2019 ile 10.03.2020 arası, ÖRNEK 2 için 10.12.2018 ile 10.12.2019 arası olacaktır.

Bu döneme ait kira bedeli ise önceki kira bedelinin yine önceki kira dönemi için açıklanacak TÜFE değişim oranı ile bileşik faiz kullanılarak artırılması ile hesaplanacaktır.

ÖRNEK 1 için baktığımızda 4.509,32*(1+(10.10.2018 ile 10.03.2019 dönemi için açıklanacak 5 aylık TÜFE değişim oranı)) şeklinde ÖRNEK 2 için ise 4.509,32*(1+(10.10.2018 ile 10.12.2018 dönemi için açıklanacak 2 aylık TÜFE değişim oranı)) şeklinde hesaplanarak 2. KİRA DÖNEMİ boyunca sabit kalacaktır.

3.       KİRA DÖNEMİ: İkinci kira döneminin bitiş tarihi ile TL’ye dönüşün yapıldığı tarihten 2 yıl sonrası arasında kalan dönemdir.

ÖRNEK 1 için 3. KİRA DÖNEMİ  10.03.2020 ile 10.10.2020 arasındaki 7 aylık süre olurken ÖRNEK 2 için 10.12.2019 ile 10.10.2020 arasındaki 10 aylık süre olacaktır. Dikkat ederseniz her 2 örnekte de 3 kira döneminin toplamı 2 yıl olacaktır.

Bu döneme ait kira tutarı da 2. KİRA DÖNEMİ’ne ait aylık kira bedelinin önceki bir yıllık TÜFE değişim oranı ile bileşik faiz kullanılarak artırılması ile hesaplanacaktır.  Başka bir deyişle ÖRNEK 1 için 10.03.2019 ile 10.03.2020 arasındaki 1 yıllık TÜFE değişim oranı kullanılarak artırılacak, ÖRNEK 2 için 10.12.2018 ile 10.12.2019 arasındaki 1 yıllık TÜFE değişim oranı kullanılarak hesaplanacaktır.