Çalışma kapsamında İstanbul’da 2012-2017 yılları arasında gerçekleşen 624 adet nitelikli ofis kiralama işlemi incelenerek Türkiye’deki ofis kiralama eğilimleri ortaya konmaya çalışılmıştır.
|
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
Kiralanan Alan (m2) |
236.928 |
207.645 |
269.499 |
140.185 |
137.330 |
183.027 |
İşlem Sayısı |
122 |
119 |
101 |
96 |
114 |
72 |
Aşağıda 2012-2017 yılları arasında gerçekleşen ofis kiralama
işlemlerinin kiralama işlemini yapan firmanın sermaye kökeni değişkenine göre
işlem adedi dağılımı gösterilmektedir.
Sermaye Kökeni |
Kontrat Adedi |
|||||
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
|
Yerli |
38 |
34 |
27 |
33 |
30 |
19 |
Yabancı |
84 |
85 |
74 |
63 |
84 |
53 |
Toplam |
122 |
119 |
101 |
96 |
114 |
72 |
Aşağıdaki tabloda
2012-2017 yılları arasında gerçekleşen ofis kiralama işlemlerinin kiralama
işlemini yapan firmanın sermaye kökeni değişkenine göre toplam kiralanan alan
dağılımı gösterilmektedir.
Sermaye Kökeni |
Toplam Kiralanan Alan |
|||||
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
|
Yerli |
133.327 |
64.060 |
77.527 |
65.461 |
54.112 |
117.724 |
Yabancı |
103.601 |
143.585 |
191.972 |
74.724 |
83.218 |
65.303 |
Toplam |
236.928 |
207.645 |
269.499 |
140.185 |
137.330 |
183.027 |
Aşağıdaki tabloda 2012-2017 yılları arasında gerçekleşen ofis
kiralama işlemlerinin kiralanan alan büyüklüğüne göre yüzdesel dağılımı
gösterilmektedir.
Kiralanan Alan |
Oransal Dağılım |
|||||
m2 |
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
0-250 |
0,51% |
0,94% |
0,52% |
0,91% |
2,24% |
0,66% |
251-500 |
4,59% |
5,29% |
2,37% |
4,79% |
8,55% |
2,81% |
501-1.000 |
12,77% |
18,59% |
7,29% |
19,47% |
15,75% |
9,34% |
1.001-2.000 |
12,29% |
7,48% |
12,28% |
21,75% |
21,53% |
8,70% |
2.001-5.000 |
25,78% |
17,96% |
21,06% |
26,54% |
28,59% |
17,93% |
5.001-10.000 |
20,61% |
19,85% |
19,74% |
4,14% |
8,77% |
17,24% |
10.001-20.000 |
23,45% |
29,88% |
5,19% |
22,41% |
14,56% |
15,49% |
20.001+ |
0,00% |
0,00% |
31,55% |
0,00% |
0,00% |
27,84% |
TOPLAM |
100% |
100% |
100% |
100% |
100% |
100% |
Aşağıdaki tabloda 2012-2017 yılları arasında gerçekleşen ofis
kiralama işlemlerinin ortalama kiralanan alan büyüklükleri dağılımı
gösterilmektedir.
Kiralanan Alan |
Ortalama Kiralanan Alan |
|||||
m2 |
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
0-250 |
202 |
217 |
200 |
213 |
171 |
200 |
251-500 |
375 |
407 |
399 |
395 |
367 |
396 |
501-1.000 |
796 |
804 |
728 |
738 |
746 |
684 |
1.001-2.000 |
1.386 |
1.412 |
1.504 |
1.452 |
1.479 |
1.447 |
2.001-5.000 |
3.393 |
2.869 |
2.988 |
3.100 |
3.272 |
3.282 |
5.001-10.000 |
8.138 |
6.871 |
7.598 |
5.800 |
6.025 |
7.887 |
10.001-20.000 |
13.888 |
12.409 |
14.000 |
15.705 |
20.000 |
14.175 |
20.001+ |
0 |
0 |
42.512 |
0 |
0 |
50.960 |
Aşağıdaki tabloda 2012-2017 yılları arasında gerçekleşen ofis
kiralama işlemlerinin kiralanan alan büyüklüklerine göre işlem adedi dağılımı
gösterilmektedir.
Kiralanan Alan |
Kontrat Adedi |
|||||
m2 |
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
0-250 |
6 |
9 |
7 |
6 |
18 |
6 |
251-500 |
29 |
27 |
16 |
17 |
32 |
13 |
501-1.000 |
38 |
48 |
27 |
37 |
29 |
25 |
1.001-2.000 |
21 |
11 |
22 |
21 |
20 |
11 |
2.001-5.000 |
18 |
13 |
19 |
12 |
12 |
10 |
5.001-10.000 |
6 |
6 |
7 |
1 |
2 |
4 |
10.001-20.000 |
4 |
5 |
1 |
2 |
1 |
2 |
20.001+ |
0 |
0 |
2 |
0 |
0 |
1 |
TOPLAM |
122 |
119 |
101 |
96 |
114 |
72 |
Aşağıdaki tabloda 2012-2017 yılları arasında gerçekleşen ofis
kiralama işlemlerinin metrekare başına aylık kira değerine göre oransal
dağılımı gösterilmektedir.
Kira Tutarı |
Oransal Dağılım |
|||||
($/m2/ay) |
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
0-10 |
10,01% |
0,00% |
0,00% |
1,34% |
14,56% |
19,62% |
10,01-15 |
11,86% |
2,32% |
6,51% |
17,71% |
12,40% |
42,91% |
15,01-20 |
47,76% |
44,85% |
19,89% |
43,73% |
14,15% |
17,01% |
20,01-25 |
15,33% |
27,38% |
19,44% |
16,03% |
34,46% |
13,61% |
25,01-30 |
11,36% |
9,66% |
11,90% |
10,33% |
20,51% |
4,59% |
30,01-35 |
2,24% |
13,51% |
31,61% |
2,82% |
1,67% |
2,07% |
35,01-40 |
1,44% |
2,29% |
6,79% |
7,29% |
1,53% |
0,20% |
40,01+ |
0,00% |
0,00% |
3,87% |
0,75% |
0,72% |
0,00% |
TOPLAM |
100% |
100% |
100% |
100% |
100% |
100% |
Aşağıda tabloda 2012-2017 yılları arasında gerçekleşen ofis
kiralama işlemlerinin metrekare başına aylık kira değerine göre işlem adedi
dağılımı gösterilmektedir.
Kira Tutarı |
İşlem Adedi |
|||||
($/m2/ay) |
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
0-10 |
3 |
0 |
0 |
2 |
1 |
7 |
10,01-15 |
11 |
5 |
13 |
16 |
12 |
15 |
15,01-20 |
39 |
34 |
22 |
28 |
24 |
19 |
20,01-25 |
32 |
37 |
35 |
18 |
36 |
20 |
25,01-30 |
21 |
27 |
9 |
16 |
32 |
8 |
30,01-35 |
6 |
9 |
6 |
5 |
5 |
2 |
35,01-40 |
10 |
7 |
13 |
9 |
3 |
1 |
40,01+ |
0 |
0 |
3 |
2 |
1 |
0 |
TOPLAM |
122 |
119 |
101 |
96 |
114 |
72 |
Aşağıdaki tabloda 2012-2017 yılları arasında gerçekleşen ofis kiralama
işlemlerinin m2 başına aylık kira değerine göre toplam kiralanan alan dağılımı
gösterilmektedir.
Kira Tutarı |
Toplam Kiralanan Alan |
|||||
($/m2/ay) |
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
0-10 |
23.727 |
0 |
0 |
1.876 |
20.000 |
35.910 |
10,01-15 |
28.106 |
4.825 |
21.224 |
24.828 |
17.028 |
78.534 |
15,01-20 |
113.153 |
93.127 |
72.332 |
61.307 |
19.426 |
31.128 |
20,01-25 |
36.315 |
56.843 |
58.312 |
22.467 |
47.320 |
24.901 |
25,01-30 |
26.908 |
20.053 |
18.356 |
14.488 |
28.160 |
8.408 |
30,01-35 |
5.305 |
28.043 |
70.678 |
3.955 |
2.295 |
3.789 |
35,01-40 |
3.414 |
4.754 |
19.743 |
10.219 |
2.108 |
357 |
40,01+ |
0 |
0 |
8.854 |
1.045 |
993 |
0 |
TOPLAM |
236.928 |
207.645 |
269.499 |
140.185 |
137.330 |
183.027 |
Aşağıdaki tabloda 2012-2017 yılları arasında gerçekleşen ofis
kiralama işlemlerinin kiralanan ofis konumuna göre oransal dağılımı
gösterilmektedir.
Kiralanan Bölge |
Oransal Dağılım |
|||||
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
|
Levent |
5,81% |
5,68% |
14,90% |
14,60% |
12,58% |
11,88% |
Maslak |
5,75% |
11,90% |
20,91% |
13,49% |
16,85% |
7,72% |
Esentepe-Zincirlikuyu-Etiler |
2,73% |
11,73% |
26,84% |
10,87% |
8,87% |
0,79% |
Taksim-Beşiktaş |
4,48% |
0,72% |
0,81% |
0,36% |
9,22% |
2,54% |
Şişli-Mecidiyeköy |
10,71% |
12,40% |
4,42% |
1,72% |
2,89% |
0,60% |
Seyrantepe
Kağıthane |
9,34% |
7,67% |
1,75% |
1,62% |
0,10% |
5,54% |
İstanbul
Batı |
4,54% |
1,13% |
0,83% |
3,32% |
0,65% |
0,00% |
Kozyatağı-Ataşehir |
7,58% |
8,14% |
10,39% |
26,81% |
35,98% |
16,23% |
Altunizade |
9,03% |
0,00% |
1,32% |
3,71% |
1,11% |
5,92% |
Ümraniye |
21,80% |
21,54% |
4,32% |
16,18% |
5,57% |
46,95% |
Kavacık |
7,88% |
10,17% |
0,00% |
3,42% |
1,97% |
0,49% |
Küçükyalı-Maltepe |
0,85% |
8,91% |
12,99% |
1,38% |
3,59% |
0,86% |
İstanbul
Doğu |
9,49% |
0,00% |
0,52% |
2,52% |
0,63% |
0,47% |
TOPLAM |
100% |
100% |
100% |
100% |
100% |
100% |
Aşağıdaki tabloda
2012-2017 yılları arasında gerçekleşen ofis kiralama işlemlerinin ortalama
kiralanan alana göre oransal dağılımı gösterilmektedir.
Kiralanan Bölge |
Ortalama Kiralanan Alan |
|||||
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
|
Levent |
656 |
843 |
1.912 |
1.077 |
1.016 |
1.814 |
Maslak |
973 |
3.089 |
3.130 |
946 |
1.361 |
1.286 |
Esentepe-Zincirlikuyu-Etiler |
718 |
3.480 |
12.058 |
2.539 |
1.015 |
1.450 |
Taksim-Beşiktaş |
1.328 |
1.500 |
548 |
500 |
1.407 |
2.329 |
Şişli-Mecidiyeköy |
1.812 |
1.120 |
1.490 |
802 |
1.322 |
549 |
Seyrantepe
Kağıthane |
2.766 |
1.592 |
944 |
1.139 |
140 |
2.537 |
İstanbul
Batı |
1.196 |
588 |
746 |
2.328 |
445 |
0 |
Kozyatağı-Ataşehir |
1.497 |
1.057 |
1.217 |
1.253 |
1.647 |
1.143 |
Altunizade |
5.350 |
0 |
1.775 |
2.600 |
1.518 |
10.850 |
Ümraniye |
4.305 |
1.720 |
1.456 |
4.535 |
478 |
9.552 |
Kavacık |
2.334 |
2.641 |
0 |
2.396 |
2.700 |
892 |
Küçükyalı-Maltepe |
2.022 |
9.250 |
17.500 |
970 |
1.233 |
783 |
İstanbul
Doğu |
11.239 |
0 |
1.400 |
1.769 |
871 |
860 |
Aşağıdaki tabloda
2012-2017 yılları arasında gerçekleşen ofis kiralama işlemlerinin gerçekleşen
işlem adedine göre dağılımı gösterilmektedir.
Kiralanan Bölge |
İşlem Adedi |
|||||
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
|
Levent |
21 |
14 |
21 |
19 |
17 |
12 |
Maslak |
14 |
8 |
18 |
20 |
17 |
11 |
Esentepe-Zincirlikuyu-Etiler |
9 |
7 |
6 |
6 |
12 |
1 |
Taksim-Beşiktaş |
8 |
1 |
4 |
1 |
9 |
2 |
Şişli-Mecidiyeköy |
14 |
23 |
8 |
3 |
3 |
2 |
Seyrantepe
Kağıthane |
8 |
10 |
5 |
2 |
1 |
4 |
İstanbul
Batı |
9 |
4 |
3 |
2 |
2 |
0 |
Kozyatağı-Ataşehir |
12 |
16 |
23 |
30 |
30 |
26 |
Altunizade |
4 |
0 |
2 |
2 |
1 |
1 |
Ümraniye |
12 |
26 |
8 |
5 |
16 |
9 |
Kavacık |
8 |
8 |
0 |
2 |
1 |
1 |
Küçükyalı-Maltepe |
1 |
2 |
2 |
2 |
4 |
2 |
İstanbul
Doğu |
2 |
0 |
1 |
2 |
1 |
1 |
TOPLAM |
122 |
119 |
101 |
96 |
114 |
72 |
Aşağıdaki tabloda
2012-2017 yılları arasında gerçekleşen ofis kiralama işlemlerinin eski ofis
sınıfı ve kiralanan ofis sınıfına göre dağılımı gösterilmektedir.
Bina Sınıfı |
Oransal Dağılım |
|||||
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
|
C'den
B'ye |
2,36% |
2,56% |
2,07% |
2,45% |
0,20% |
0,00% |
C'den
A'ya |
12,16% |
12,08% |
6,89% |
14,84% |
12,57% |
1,86% |
B'den
B'ye |
14,03% |
1,41% |
5,97% |
16,08% |
9,55% |
4,57% |
B'den
A'ya |
52,31% |
62,79% |
32,45% |
46,00% |
46,66% |
71,64% |
A'dan
B'ye |
0,63% |
0,00% |
1,04% |
0,00% |
0,26% |
1,10% |
A'dan
A'ya |
18,51% |
21,17% |
51,58% |
20,62% |
30,76% |
20,83% |
TOPLAM |
100% |
100% |
100% |
100% |
100% |
100% |
Aşağıdaki tabloda
2012-2017 yılları arasında gerçekleşen ofis kiralama işlemlerinin eski
ofisin bulunduğu yaka ve kiralanan ofisin bulunduğu yakaya göre
oransal dağılımı gösterilmektedir.
Bina Sınıfı |
Oransal Dağılım |
|||||
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
|
Anadolu-Avrupa |
5,71% |
0,17% |
0,00% |
2,65% |
0,11% |
6,18% |
Anadolu-Anadolu |
43,07% |
18,77% |
14,25% |
46,14% |
48,17% |
20,57% |
Avrupa-Anadolu |
17,33% |
31,51% |
17,40% |
6,45% |
3,80% |
49,02% |
Avrupa-Avrupa |
33,89% |
49,55% |
68,35% |
44,76% |
47,92% |
24,23% |
TOPLAM |
100% |
100% |
100% |
100% |
100% |
100% |
Aşağıdaki tabloda 2012-2017
yılları arasında gerçekleşen ofis kiralama işlemlerinin kiralamanın yıl
içerisinde gerçekleştiği çeyrek dilimine göre dağılımı gösterilmektedir.
Bina Sınıfı |
Oransal Dağılım |
|||||
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
|
1.
Çeyrek |
35,87% |
32,59% |
36,72% |
26,17% |
42,47% |
17,75% |
2.
Çeyrek |
25,20% |
23,31% |
12,60% |
35,52% |
28,37% |
19,38% |
3.
Çeyrek |
9,40% |
18,86% |
19,30% |
17,76% |
14,38% |
50,37% |
4.
Çeyrek |
29,53% |
25,25% |
31,38% |
20,55% |
14,78% |
12,49% |
TOPLAM |
100% |
100% |
100% |
100% |
100% |
100% |
Bu çalışma kapsamında
elde edilen İstanbul A sınıfı Ofis Piyasası Kiralama Eğilimleri aşağıda
sıralanmıştır:
· 2012-2017 yılları arasında gerçekleşen A sınıfı ofis kiralama
işlemleri, kiralamayı yapan firmanın sermaye kökeni açısından
değerlendirildiğinde; 2012-2014 yılları arasında artan yabancı sermayeli firma
talebinin genel talep düşüklüğüne paralel olarak 2015 yılı ve sonrasında
düştüğü görülmektedir.
· 2012-2017 yılları arasında gerçekleşen A
sınıfı ofis kiralama işlemleri, kiralanan ofis büyüklükleri açısından
değerlendirildiğinde; 200 m2’den küçük ve 7.000 m2’den
büyük işlemlerin çok sınırlı olduğu görülmektedir.
200 m2'den küçük ofis kullanıcıları henüz yeni
kuruluş - aşamasında olmaları sebebiyle daha düşük maliyetli C sınıfı ofisleri
ya da ortak çalışma alanı sunan servisli ofisleri tercih etmektedir.
Bu veri ışığında geliştirilecek yeni ofis binalarında sunulacak
birim ofis alanlarının asgari 200 m2 olması hedeflenmelidir. Bu
büyüklüğün altındaki kullanıcılara hizmet vermek için geliştirilecek her ofis
binasında bir katın ve burasıyla fiziksel olarak bağlantılı emsal dışı bir
alanın (iskanlı alan olması şartıyla) servisli ofis olarak ayrılması
sağlanabilir. Bu sayede projeye finansal olarak da katma değer sağlanacaktır.
2012-2017 yılları arasında gerçekleşen A sınıfı ofis kiralama
işlemleri, kiralanan ofis büyüklükleri açısından değerlendirildiğinde; 7.000 m2 üzeri
tek kullanıcılı bina geliştirmenin riskli olacağı sonucu ortaya çıkmaktadır.
Bu riskten kaçınmanın bir yöntemi makul bir vade için kırılamaz
kira kontratı ile bağlanmış kullanıcıya özel geliştirme yapılmasıdır. Bu
yöntemde arsa yatırı dahil tüm yatırıma başlamadan evvel kullanıcı
belirlenmektedir.
Bu yöntemin en olumlu tarafı kullanıcının özel isteklerine uygun
geliştirme yapılabilmesidir. Bu yöntemi kullanıcı olarak genelde çok uluslu
şirketler tercih etmektedir. Bu yöntemin en olumsuz tarafı ise olabilecek
muhtemel bir kullanıcı kaybında kullanıcıya özel geliştirilmiş ofis binasının
yeni bir kullanıcı kiralanma zorluğudur.
Yukarıda bahsedilen zorluğu aşmak için binanın ihtiyaç
halinde birbirinden bağımsız olarak da kiralabilecek katlar halinde
projelendirilmesi faydalı olacaktır. Bağımsız olarak kiralanabilecek katların
büyüklüğü çalışmamız kapsamındaki verilerin değerlendirilmesi sonucunda tespit
edilmiş ve bir sonraki bölümde açıklanmıştır.
· 2012-2017 yılları arasında gerçekleşen A
sınıfı ofis kiralama işlemleri, kiralanan ofis büyüklükleri açısından
değerlendirildiğinde; tüm işlemlerin yaklaşık %17’sini oluşturan 1.001-2.000 m2 aralığındaki
kiralama işlemlerinin ortalama 1.447 m2 olarak gerçekleşmesi
geliştirilecek yeni ofis binalarının kat alanının 1.500 m2 civarında
olmasının kat bazında kiralama talepleri için de makul olacağını ortaya
koymaktadır.
7.000 m2 üzeri tek kullanıcılı bina
geliştirmenin riskinden kaçınmak için binanın ihtiyaç halinde birbirinden
bağımsız olarak da kiralabilecek 1.500 m2 katlar halinde
projelendirilmesi faydalı olacaktır.
· 2012-2017 yılları arasında gerçekleşen A
sınıfı ofis kiralama işlemleri, kiralanan ofisin birim kira değeri açısından
değerlendirildiğinde; 624 adet kiralama işleminin 529'unun $10-30/m2/ay
birim kira aralığında, 419 adedinin ise $10-25/m2/ay kira
aralığında gerçekleştiğini görülmüştür.
Bu veri ışığında genel ortalamaya göre çok düşük ve çok yüksek
kira değerine sahip ofislere olan talebin de oldukça sınırlı olduğunu
söyleyebiliriz. $25/m2/ay üzerinde kira seviyesine sahip bina
geliştirmek riskli olacaktır. Kullanıcılar için özellikle son dönemde
kira değerinin öncelikli kriterlerden birisi olduğu, dolayısıyla
nitelikli, yeterli fakat lüks olmayan ofis projelerine yönelik geliştirmelerin
daha rekabetçi olacağı beklenmektedir.
· 2012-2017 yılları arasında gerçekleşen A
sınıfı ofis kiralama işlemleri, kiralanan ofisin birim kira değeri açısından
değerlendirildiğinde; gerçekleşen işlem adedine göre 3. olan $10-15/m2/ay
arası kira seviyesinde 2017 yılında 15 adet işlemde toplam 78.534 m2 ofis
kiralaması gerçekleştiği görülmektedir.
Bu rakam 2017 yılında gerçekleşen tüm kiralamaların yaklaşık
%43’ünü oluşturmakta ve bu kira değerinde büyük alan kiralamalarının
gerçekleştiğini ortaya koymaktadır. Bu veri ışığında büyük alan kullanan
firmalara yönelik geliştirilen müstakil binalar ya da kat alanı büyük binalar
için arsa maliyeti ve buna bağlı olarak kira seviyesi düşük bölgeler tercih
edilmelidir.
· 2012-2017 yılları arasında gerçekleşen A
sınıfı ofis kiralama işlemleri, kiralanan ofisin yer aldığı ofis bölgesi
açısından değerlendirildiğinde; Şişli-Mecidiyeköy bölgesinde stoka yeni ve
büyük ofis stokları eklenmesine rağmen 2017 yılında %1’in altında pay aldığı
görülmektedir. Bu bölgedeki aşırı trafik yoğunluğu, kira rakamlarının yüksek
olması ve stoka yeni eklenen binaların inşaat aşamasında olması bölgeye olan
talebin de düşük olmasına neden olmaktadır.
Benzer şekilde önceki yıllarda Maslak bölgesinin toplam
kiralamalar içerisinde ortalama %15 seviyesinde olan payı 2017 yılında %7,72’ye
gerilemiştir. Özellikle 2017 yılında Levent bölgesindeki kira düşüşü Levent
bölgesinin Şişli-Mecidiyeköy bölgesi ve Maslak bölgesi ile arasındaki kira
değeri farkının daralmasına neden olmuş ve bu bölgelere olan talebi
düşürmüştür.
Bu durum ayrıca Levent bölgesi ile kira farkının çok daha yüksek
olduğu ve coğrafi konum olarak bu bölgelere yakınlığı nedeniyle Levent, Maslak
ve Şişli-Mecidiyeköy bölgeleri alternatifi sayılabilecek Seyrantepe-Kağıthane
bölgesinde 2017 yılında talebin artmasına neden olmuştur.
· 2012-2017 yılları arasında gerçekleşen A sınıfı ofis kiralama
işlemleri, kiralanan ofisin yer aldığı ofis bölgesi açısından değerlendirildiğinde;
Esentepe-Zincirlikuyu-Etiler bölgesinde gerçekleşen kiralama işlemlerinin
yıllar arasında kiralanan alan bakımından büyük farklılıklar gösterdiği
görülmektedir.
A sınıfı ofis stokunun sınırlı olduğu
Esentepe-Zincirlikuyu-Etiler bölgesinde gerçekleşen kiralanan alan büyüklüğünün
o yıl içinde bölgede arz edilen ofis alanıyla paralellik gösterdiği
belirlenmiştir. Başka bir deyişle bu bölgede geliştirilen ofis alanlarının çok
hızlı bir şekilde emildiği söylenebilir. Yukarıda belirtilen olgular sebebiyle
Esentepe-Zincirlikuyu-Etiler bölgesinde, Levent bölgesine göre daha düşük birim
kira değerine sahip şekilde geliştirilecek projelerin gerek finansal gerekse de
kiralama süreci açısından başarılı olacağı tahmin edilmektedir.
· 2012-2017 yılları arasında gerçekleşen A sınıfı ofis kiralama
işlemleri, kiralanan ofisin yer aldığı ofis bölgesi açısından
değerlendirildiğinde; İstanbul Doğu bölgesi ve İstanbul Batı bölgesi merkeze
uzaklıkları nedeniyle en az talep gören bölgeler olmuştur. Bu bölgelerdeki
mevcut arz da göz önüne alındığında bu bölgelerin yeni ofis projesi
geliştirmelerine konu olmaması tavsiye edilmektedir.
· 2012-2017 yılları arasında gerçekleşen A
sınıfı ofis kiralama işlemleri, kiralanan ofisin yer aldığı ofis bölgesi açısından
değerlendirildiğinde; işlem adedi bakımından en çok talep gören bölge
Kozyatağı-Ataşehir bölgesidir. Levent, Maslak ve Ümraniye bölgeleri de
Kozyatağı-Ataşehir bölgesinden sonra en çok sayıda işlemin gerçekleştiği
bölgeler olarak görülmektedir.
· 2012-2017 yılları arasında gerçekleşen A
sınıfı ofis kiralama işlemleri, eski ve yeni ofisin bina sınıfı açısından
değerlendirildiğinde; A sınıfı ofis kullanıcıları yalnızca A sınıfı ofislere
taşınmakta, B sınıfı ofis kullanıcılarının çok büyük bölümü ve C sınıfı ofis
kullanıcılarının tamamına yakını da A sınıfı ofislere taşınmaktadır.
C sınıfı kullanıcıların B sınıfına ara geçiş yapmadığı, A sınıfı
ofis büyüklüğü ve bütçesine erişene kadar C sınıfı ofislerinde kaldıkları
görülmektedir. Yukarıda belirtilen sebepler nedeniyle İstanbul ofis piyasasına
arz edilecek ofis projelerinin nitelik açısından A sınıfı özelliklerine sahip
olması gerekmektedir.
· 2012-2017 yılları arasında gerçekleşen A
sınıfı ofis kiralama işlemleri, eski ve yeni ofisin bulunduğu yaka açısından
değerlendirildiğinde; kullanıcıların ağırlıklı olarak önceki ofislerinin
bulunduğu bölge içerisinde yer değiştirdiği görülmektedir. Anadolu Yakası’ndan
Avrupa Yakası’na geçişin çok sınırlığı olduğu, Avrupa Yakası’ndan Anadolu Yakası’na
geçişlerin ise son yıllarda arttığı görülmüştür.
Bu verilerden yola çıkarak geliştirilen ofis binasının öncelikli
hedef listesinin hali hazırda projenin bulunduğu yakada yer alan ofis
kullanıcıları olması gerektiği önerilmektedir. Avrupa Yakası’nda geliştirilen
ofis projeleri için Anadolu Yakası’nda yerleşik ofis kullanıcılarına yönelik
bir pazarlama çalışmasının verimli olmayacağı ayrıca ortaya çıkan bir sonuçtur.
Ancak Anadolu Yakası’nda geliştirilecek ofis projeleri için Anadolu Yakası’nda
yerleşik ofis kullanıcıları ağırlıklı olmak üzere Avrupa Yakası’nda yerleşik
ofis kullanıcılarının da hedeflenmesi faydalı olacaktır.
· 2012-2017 yılları arasında gerçekleşen A
sınıfı ofis kiralama işlemleri, ofis kiralama işleminin yıl içerisinde
gerçekleştiği çeyrek dönem açısından değerlendirildiğinde; ofis kiralama
işlemlerinin ağırlıklı olarak ilk çeyrekte ve son çeyrekte gerçekleştiği
belirlenmiştir. Bu sebeple aktif pazarlama başlangıç dönemi için en uygun zamanın yaz tatilinin bitmesi
ve okulların açılmasını müteakip son çeyrek başı olması gerektiği tavsiye edilir.
Böylelikle hedef kitlenin karar merci
pozisyonundaki yöneticilere yaz tatili sonrası tekrar yoğun olarak işe
odaklandıkları bir dönemde erişilmiş olacak hem de bir sonraki yaz tatili
dönemine kadar 9 aylık kesintisiz bir aktif pazarlama süreci yönetilebilecektir.