Ofis Piyasasında Neler Oluyor?

Ofis Piyasasında Neler Oluyor?

2010 yılından bugüne sürekli artan İstanbul A sınıfı kiralık spekülatif ofis arzı Şubat 2017 itibariyle toplam 3.000.000 m2’ye ulaştı. Şu an inşaat halindeki arzın bitimiyle 2017 yıl sonu itibariyle 3.500.000 m2’yi geçmesi bekleniyor. İstanbul ofis piyasasında yılda ortalama 200.000 m2 yeni kiralama işlem gerçekleşiyor. Oldukça kötü geçen 2016 yılında ise bu rakam 135.000 m2’ye kadar düştü.

Boşluk Oranları Ne Durumda?

2016 yılı başında %22 olan A sınıfı ortalama boşluk oranı 2016 yılı sonunda %30’a kadar çıktı. Bu da şu anda 900.000 m2 boş ofis stoku var demek. Yıl sonuna kadar arza dahil olacak yeni binalar ve ortalama yıllık emilim dikkate alındığında boşluk oranının 2016 sonunda %35’in üzerine çıkacağı kolayca öngörülebilir. 

Kiralar Artıyor mu Azalıyor mu?

İstanbul’da kiralar hala çok büyük oranda USD ve Euro olarak ödeniyor. Ortalama A sınıfı kira değeri de artan arz ve yavaşlayan talebe bağlı olarak döviz bazında geriliyor.  2016 yılı başında $24,5/m2/ay seviyesinde olan ortalama kira rakamı 2016 yılı sonunda $23,4’e kadar gerilemiş durumda. 2017 Şubat itibariyle bu rakam $23’a doğru düşme eğiliminde. Bu düşüş TL bazında incelediğinde ise A sınıfı ortalama kira rakamlarının 2016 yılbaşı ile yılsonu arasında %14,25’lik bir artış gösterdiği ortaya çıkıyor. Tabi ortalama kira rakamlarını incelerken bilinmesi gereken iki önemli nokta var.

1-Bu ortalamalar piyasada yakın zamanda gerçekleşen işlemlerin yanı sıra henüz kiralanmamış boş binalardaki liste fiyatları karışımından oluşuyor ve liste fiyatı ile kapanış rakamı arasındaki fark işlem gerçekleşmeden önce bilinemediğinden ortalama kira rakamı şişiyor.

2-Birçok binada mal sahipleri piyasa düzeldiğinde aynı seviyeden devam edebilmek için ve daha yüksek bedelden kiralamış eski kiracılar ile sorun yaşamamak için kira rakamını düşürmek yerine uzun süre kirasız dönem, bedelsiz dekorasyon katkısı, dekorasyon maliyetini komple karşılayıp kira dönemi boyunca aylık taksitlerle geri alma gibi yöntemler kullanıyor.

Böylelikle kağıt üzerinde kira rakamı düşmüyor ama efektif kira rakamında ciddi düşüşler yaşanıyor. 

Önümüzdeki dönemde de ofis piyasasını ivmelendirecek köklü değişiklikler yapılmadığı sürece boşluk oranlarının artmasıyla kiralar da düşmeye devam edecektir. Ayrıca önümüzdeki dönemde TL kiralama sayısında da çok büyük artış olacaktır.  

Talep

Sektördeki en büyük sorun talep. 2010 – 2014 yılları arasında ofis piyasasını Türkiye’ye ilk defa gelen şirket talepleri ve mevcut şirketlerin büyüme talepleri domine ediyordu. 2015’in ikinci yarısından itibaren hissedilmeye başlanan küresel ekonomik daralmanın etkileri, Haziran’daki genel seçimler sonucu hükümetin kurulamaması ve ardından yapılan Kasım erken seçimleri, ülke imajı ve yabancı yatırımları yaralamak için dört bir koldan yapılan terör saldırıları, 15 Temmuz 2016’da teröristler tarafından planlanan darbe girişimi, tüm dünyada tırmanan siyasi gerilim sonucu talep olumsuz etkilenmiştir. Ülkede ilk ofisini açan batılı şirket talebi hemen hemen hiç olmamakla beraber az sayıda mevcut şirketin Türkiye ofislerini kapadığı örnekler de olmuştur. Dolayısıyla mevcut talep bir binadan diğer binaya yer değiştirme şeklinde olduğu için ve bu değişikliklerin çok azı büyüme kaynaklı olup çoğunluğu maliyet değiştirme ve küçülme kaynaklı olduğu için boşluk oranını azaltıcı bir etki yaratmamaktadır.

Pazarda Ne Değişti?

Talebin daralmasıyla mal sahibi piyasasından kiracı piyasasına geçiş artarak devam ediyor. Mal sahipleri rekabetçi ortamda kiracıları ikna etmek için çok daha esnek olmak zorundalar. Shell & Core dediğimiz yalın halde teslimden en azından yükseltilmiş döşeme ve fan coil cihazlarının mal sahibi tarafından teslim edildiği piyasaya döndük. Daha önceki yıllarda kiracının dekorasyon ve taşınma sürecinde kullanmadığı ofise kira ödememesi için 2-3 ay verilen kirasız dönem bugün kiracıların maliyetini düşürmek için bir araç olarak kullanılmaya başlandı. Büyük alan kiralamalarında 1 yıla varan kirasız dönem örnekleri görülmeye başlandı. Birçok yeni binada kiracıyı ilk yatırım maliyetinden kurtarıp bütçe onayı almasını kolaylaştırmak için  dekorasyonun mal sahibi tarafından karşılanıp kiracıdan 5 yıllık kira süresince kiraya ek aylık taksitler halinde geri toplanması uygulanmaya başlandı.

Mal sahipleri önceki yıllarda gelen talepleri değerlendirerek kiralama yoluna gidiyorken bugün danışmanları vasıtasıyla daha eski binalardaki kiracılara aynı maliyetlerle daha yeni bir binaya taşınabilecekleri kiralama paketleri önererek harekete geçirmeye çalışıyorlar.

Kiracı tarafında ise 2017 yılının başından beri mevcut kira kontratlarının yeniden pazarlık edilmesi, kur riskinden arınmak için kur fikslenmesi, sabit masadan esnek çalışma alanlarına geçerek büyüme ihtiyacını yeni kiralama yapmadan çözme ve yeni kiralamalarda TL kontrat yapma eğilimi öne çıkıyor.

Peki Piyasa Nasıl Canlanır?

*Sürdürülebilir bir ofis piyasasından bahsedebilmek için yer değiştirmelere değil yeni kiralama taleplerine ve ekonomik büyümeye ihtiyaç var.  

*Ekonomik büyüme bambaşka bir konu ve 2017, 2018 yılı için öngörülen büyüme oranları (2017 için %2,8 – 2018 için %3,2) ofis piyasasına ivme kazandıracak seviyelerde değil.

*Dünya ekonomisinde startup’ların yani yeni bir fikir, teknoloji sunan, çok hızlı büyüme potansiyeline sahip girişim şirketlerinin katkısı ve önemi her geçen gün artıyor. Bir çok ülke kendi ülkesindeki startupları desteklemenin yanı sıra küresel çapta startupların ülkelerinde kurulması için teşvikler, vergi avantajları, girişimci vizeleri uyguluyor. Türkiye girişimcilik konusunda biraz geç kalmış olsa da yüksek genç nüfus nedeniyle yüksek potansiyele sahip. Fakat Türkiye diğer ülkelerdeki startuplara yönelik hiçbir çalışma yapmıyor. Hatta birçok yerli startup da ağır vergi yükü ve bürokrasi nedeniyle şirketlerini başka ülkede kuruyorlar. Startupların önünü açacak düzenlemeler ofis pazarının yanı sıra istihdam ve ekonomiye de direkt ve büyük katkı sağlayacaktır.

*Şu anda çalışma ruhsatı alabilmek için ofisinizin taşıması gereken herhangi bir niteliksel kıstas bulunmuyor. Son deprem yönetmeliğine dahi uymayan çok eski binalar, konut olarak yapılmış binalar hatta iskânsız binalar da ofis olarak kullanılabilmekte ve birçok firma ucuz olduğu için ofis ihtiyaçlarını bu yöntemle çözmekte. Fakat bu binalar ofis çalışanları için gerekli havalandırma gibi minimum standartları sağlamadığı gibi, çok ciddi deprem, yangın ve güvenlik riski yaratmaktadır. Ofislerin sadece ofis olarak planlanmış ve inşa edilmiş, iskân ruhsatına sahip profesyonel binalarda açılabilmesine yönelik bir yasal düzenleme ile hem ofis piyasası canlanacak hem de firmalar için çalışan memnuniyeti ve verimliliği artacaktır.