Ofisler A+, A, A-, B ve C olarak 5 ayrı sınıfa ayrılıyor. Ofis konusunda sektöre kılavuz olan www.ofisraporu.com piyasada tartışmalı olan ofis binaları sınıflandırmasına bir açıklama ve ölçülebilir kriterler getirdi.
Uluslararası standartlar
Maalesef ofis
binalarının sınıflandırmasına yönelik dünyada belirlenmiş genel geçerli
kriterler yok. Dünyada ofis binaları hakkında en büyük otorite olarak kabul
edilen kuruluş BOMA (Bina Sahipleri ve Yöneticiler Derneği). Fakat BOMA da münferit
mülkler için bir sınıflandırma derecesinin yayınlanmasını tam olarak istemiyor
çünkü ülkelere, şehirlere, bölgelere ve yerel pazar özelliklerine göre talebin
değişebileceğini düşünüyor.
Buna rağmen
BOMA A sınıfı binalar için şöyle bir tanım getiriyor: “Bulunduğu bölge
ortalamasının üstünde kira değeri olan, birinci sınıf ofis kullanıcıları
tarafından tercih edilen en prestijli yapılar."
Ayrıca, ‘yüksek kaliteli standart bitirmeler, son teknoloji sistemler, olağanüstü erişilebilirlik ve kesin bir pazar varlığına sahiplik’ özelliklerini taşıması gerektiğini de belirtiyor. BOMA’nın tanımındaki bazı yoruma açık ve genel ifadeler ise birçok pazar için binaları A sınıfı, B sınıfı, C sınıfı olarak 3’e ayırmayı yetersiz hale getiriyor ve gayrimenkul sektörü için en önemli olan ve talebin en yoğun olduğu A sınıfını da kendi içinde A+, A ve A- olarak üçe ayırma ihtiyacı doğuruyor.
www.ofisraporu.com olarak hem uluslararası kaynaklarda kabul gören kriterler hem de yerel pazarın dinamiklerini birleştirerek bir sınıflandırma sistemi oluşturduk.| Kriterler | A+ | A | A- | B | C |
| KONUM | Toplu taşıma ve sosyal imkanlara yakın, merkezi ofis bölgeleri | Toplu taşıma ve sosyal imkanlara yakın, merkezi ofis bölgeleri | Tüm ofis bölgeleri | Tüm İstanbul | Tüm İstanbul |
| YAŞ | maks. 10 | maks. 15 | maks. 25 | +25 | +25 |
| MİMARİ | Modern ve farklı dış ve/veya iç tasarım | Modern dış ve/veya iç tasarım | Modern dış ve/veya iç tasarım | Ofis kullanımını hissettiren görünüm | - |
| SOSYAL OLANAKLAR | Yemekhane ve Toplantı + Market, Spor Salonu, Kuaför, Cafe (En az 3'ü) | Yemekhane ve toplantı | Yemekhane ya da toplantı | - | - |
| KİRA DEĞERİ | Bölge ortalamasının min. %15 üzerinde | Bölge ortalamasının üzerinde | Bölge ortalamasının üzerinde/eşit | Bölge ortalamasının altında | Bölge ortalamasının altında |
| TEKNİK ALTYAPI | Çok yüksek kapasiteli ve akıllı asansörler, yüksek yangın güvenlik önlemleri | Yüksek kapasiteli ve akıllı asansörler, yüksek yangın güvenlik önlemleri | Yeterli kapasiteli asansörler, duman algılama ve sprinkler, yangın merdiveni | Sprinkler ve yangın merdiveni | - |
| HVAC | 4 borulu fan coil, VRV, VRF ya da VAV | 4 borulu fan coil, VRV, VRF ya da VAV | min. 3 borulu sistemler | 2 borulu fan coil | - |
| VERİMLİLİK | Halı alanına basan kolon yok ya da çok az, kolonlar cepheye yaslı | Halı alanına basan kolon yok ya da çok az, kolonlar cepheye yaslı. | Halı alanına basan kolon az. | İçeride taşıyıcı duvar bölmeler yok. | Taşıyıcı duvarlarla oda oda bölünmüş. |
| BÖLÜNEBİLİRLİK | Katlar iç koridor yaratmadan bölünebilir | Katlar iç koridor yaratmadan bölünebilir | Katlar iç koridor yaratarak bölünebilir | Katlar bölünmeyebilir | Katlar bölünmeyebilir |
| GÜVENLİK | 7/24 güvenlik personeli, kartlı geçiş, x-ray, metal dedektörü, ayrı otopark asansörleri | 7/24 güvenlik personeli, kartlı geçiş, x-ray, metal dedektörü, ayrı otopark asansörleri | 7/24 güvenlik personeli, kartlı geçiş, metal dedektörü, ayrı otopark asansörleri | Giriş görevlisi | - |
| KİRACI KARMASI | Yüksek prestijli global firma/firmalar | Yüksek prestijli yerli ve global firma/firmalar | Yüksek prestijli yerli ve global firma/firmalar | Kurumsal kiracılar | - |
| MÜLKİYET | Tek mülkiyet | Tek ya da çoklu mülkiyet | Tek ya da çoklu mülkiyet | Tek ya da çoklu mülkiyet | Çoklu mülkiyet |
| KAT YÜKSEKLİĞİ | min. 4,00 m | min. 3,80 m | min. 3,50 m | - | - |
| YEŞİL BİNA | min. LEED Gold veya muadili | min. LEED Silver veya muadili | - | - | - |
| JENERATÖR | Birden fazla %100 destekli | %100 destekli | %100 destekli | - | - |
| LOBİ | Yüksek tavanlı, geniş oturma ve bekleme alanları, yabancı dil bilen resepsiyon görevlisi | Yüksek tavanlı, geniş oturma ve bekleme alanları, yabancı dil bilen resepsiyon görevlisi | Lobide oturma ve bekleme alanları, resepsiyon görevlisi | Resepsiyon görevlisi | - |
| OTOPARK | min. 100 m2'ye 1 araç ücretsiz + ek kapasite + misafir otoparkı | min. 100 m2'ye 1 araç ücretsiz + ek kapasite | 100 m2'ye 1 araç | Her ofis için otopark imkanı | - |
| İSKAN | VAR | VAR | VAR | - | - |
Hem dünyada
hem de ülkemizde en tartışmalı kriter mülkiyet yapısı çünkü bir çok pazarda
Türkiye’de de olduğu gibi ofisler kat kat ya da daha ufak parçalara bölünerek
kullanıcı ve yatırımcılara satılıyor. Bu da binanın sağlıklı kiralanması ve yönetilmesi,
bakım ve ileride ihtiyaç duyulacak iyileştirmelerin aksamadan yapılabilmesi,
boş alanların kendi içinde rekabet etmemesi için bir risk oluşturuyor. Fakat
bazı geliştiriciler parça parça satış yapmasına rağmen kapsamlı bir yönetim
planı ve özel sözleşmeler ile kiralama ve yönetimi tek elden kontrol etmeye
devam ediyor. Bu kontrol devam ettiği sürece bu binalar da A sınıfına dahil
olabilir fakat kontrol kaybedildiğinde A- sınıfına düşecektir.
Kategori: Makaleler / Yazar: Ofis Raporu 
Kategori: Sektör Raporları / Yazar: Ofis Raporu 
Kategori: Makaleler / Yazar: Ofis Raporu 
